공동주택 건설사업에서 조경 감리의 품질관리 현황과 개선방안 연구

감리제도란 건설공사가 관계 법령이나 기준, 설계도서 등에 따라 적정하게 시행될 수 있도록 이를 관리하고, 시공관리·품질관리·안전관리 등에 대한 기술 지도를 하는 건설사업관리 업무(MOLIT, 2020)이다. ｢건축법｣, ｢건축사법｣, ｢주택법｣, ｢건설기술진흥법｣에 의거하여 건설공사의 부실방지와 시공품질 향상, 공공복리의 증진을 위해 시행되고 있다.

그러나 건설산업 체제의 근간이 되는 ｢건설산업기본법 시행령｣제7조에 의해 토목공사업, 건축공사업, 산업환경설비공사업, 조경공사업으로 건설업종의 범위가 구분되어 있음에도 불구하고, 조경 감리분야만 적절하게 시행되지 못하고 있는 상황(Landscape Times, 2018)이다.

주택법에 의한 공동주택 건설사업에서 조경 감리가 제대로 시행되지 않는 이유는 ｢주택법｣ 시행령 제47조에 따라 공동주택 건설공사 시 총괄감리원외 토목, 건축, 기타 설비분야의 공사분야별 감리원은 배치하도록(MOLIT, 2014)되어 있으나, 국토교통부 고시 ｢주택건설공사 감리자지정기준｣에서 감리자의 적격심사항목 및 배점기준 부표에 따라 1,500세대 이상의 대규모 공동주택의 경우에만 조경 감리원을 배치하도록 되어 있고, 1,500세대 미만의 공동주택 건설공사에는 건축·토목감리가 조경공사 감리를 수행하고 있다.

또한 ｢건축법｣ 시행령 제19조에 따라 일정 규모 이상의 건축공사의 경우에도 토목·전기, 기계분야 건축사보 한 명 이상을 해당 공사기간 동안 배치하여 감리업무를 수행하도록 규정하고 있으나, 조경분야기술자에 대한 배치기준이 없어 조경 감리 수행이 불가능(Lafent, 2018)하다. ｢건설기술진흥법｣에 의한 건축물 신축에도 조경 감리원을 상주로 배치하고 있으나, ｢주택법｣에 의한 공동주택건설사업에서 조경 감리원 배치에 대한 규정이 없는 것은 형평성이 결여(ELA, 2019)된다고 할 수 있다.

｢건설기술진흥법｣제39조에 따라 건설사업관리 업무를 수행한 건설기술용역사업자는 건설공사의 주요 구조부에 대한 시공, 검사 및 시험 등 세부적인 업무를 포함한 감리보고서를 작성하여야 한다.

또, 공동주택의 건설과 관련하여 ｢주택법 시행규칙｣ 제18조제 4항에서 감리자는 사업계획승인권자 및 사업주체에게 분기별로 감리수행 사항을 보고하여야 하고, 감리업무를 완료한 때에는 최종보고서를 제출토록 규정하고 있다.

최종 감리보고서의 주요 내용은 주택법 제44조에 따른 감리업무의 수행상황과 ｢건설공사 감리보고서 작성지침｣에 따르고 있다(Table 1 참조).

조경분야 감리/감독업무의 수행 항목은 여러 관점에서 구분할 수 있고, 공정의 세분화 정도에 따라 방대한 자료로 추출할 수 있을 것이다.

이에 공공부문 공동주택의 건설과 감독분야에서 많은 업무수행 실적과 경험을 보유한 한국토지주택공사(LH)가 작성한 건설공사 스마트 핸드북(LH, 2019)의 조경분야 감독업무 지침을 아래와 같이 추출하였다(Table 2, 3 참조).

공동주택 조경시공 분야는 크게 조경식재와 조경시설물 설치로 구분하여 감리/감독업무처리 항목을 구분하였고, 세부 업무단계는 자재품질 관리업무 및 현장검측 등 시공품질관리 업무로 한정하여 추출하였다.

연구기간은 2019년 3월 1일부터 2020년 9월 30일까지 진행하였다.

연구대상지는 공동주택의 공급이 활발한 수도권 주요 공공주택개발사업지 내 주요 공동주택 건설사업의 감리활동으로 하였다. 수도권에 2010년대에 사업에 착수하여 2020년 이내에 완료된 사업 중 단지의 규모별로 주요 공동주택 감리활동을 사례로 연구 대상지로 선정하였다(Table 4 참조). 연구대상지를 수도권에 건설 중인 공동주택으로 선정한 이유는 전국 연평균 8.5만호 공급 중 수도권에 약 6.2만호 수준으로(MOLIT, 2017) 약 72%의 공동주택이 수도권에서 건설됨에 따라, 공동주택 건설의 전반적인 동향을 가늠할 수 있을 것으로 판단되었다.

자료 수집은 공동주택 건설사업이 완료되어 제출된 최종감리보고서, 공동주택 사용승인 설계도서 및 관련 문헌 등을 통해 연구/분석 자료를 수집하였다.

공동주택 준공 관련 도서 및 감리보고서 등의 자료는 확보가 어려워 자료의 열람 등을 통해 자료를 수집하였으며, 자료 확보가 가능한 주요 공동주택 중에서도 대단지, 중규모 단지, 소규모 단지 등에 따라 감리활동의 상황이 다를 수 있으므로, 이를 감안하여 대상지를 선택 후 자료를 수집/분석하였다.

또한 공동주택과 유사할 수 있으나 주상복합 아파트 등의 건설사업은 연구대상에서 제외하고, 건축법에 의한 사업승인후, 준공된 민간건설 공동주택으로 대상지로 한정하였다. 또한 한국토지주택공사에서 공공주택으로 건설하는 공동주택은 조경분야 감리원의 배치가 의무화되어 있어 연구대상에서 제외하였다.

공동주택 건설사업의 조경 감리활동을 계량화하여 각 단지별 비교 분석하기 위해 감리활동 지수화 분석을 실시하였다.

국내에서 진행된 정성적 평가를 지수화하는 연구는 주로 공해 또는 동해로 인한 수목의 피해 정도를 소정의 판별기준을 설정하고, 이를 가시적으로 판단하여 지수화 하였다.

이에 본 연구에서는 Lee et al.(1991)의 환경오염에 의한 수목피해 판단 지수, Lee and Kim.(2017)의 난온대성 상록활엽수의 동해피해도 산정 지수, Kim(2018)의 경기만 상록활엽수 동해피해도 산정식 등을 응용하여, 공동주택 조경 감리의 활동지수 산정기준을 개발하였다.

조경 감리 활동의 측정기준은 Table 5와 같은 기준으로 수치화하여 다음과 같은 식으로 계산하였다.

조경 감리 활동은 조경식재 분야와 시설물설치 분야로 구분하였다. 시공품질관리 및 자재품질관리 활동 요소를 조사하고, 이를 점수화하는 지수식으로 조경식재 분야가 최대값 20, 조경시설물 공통시설물 분야가 최대값 22, 조경시설물 세부시설 분야를 44로 설정하였다. 계산된 조경식재 및 시설물 분야 감리활동 정도 지수화 분석 결과값으로 조경분야 감리원의 활동정도를 판단하는 자료로 활용하였다.

조사대상 단지의 건설기간 동안 배치된 감리원 현황을 그래프 Figure 1로 표현하였다.

Figure 1. Status of supervisory placement at the research site

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공동주택A는 총 18명의 감리원 중 상주감리 16명, 비상주감리원은 건축분야 2명이었다. 상주감리 중 조경분야 감리원은 1,500세대 이상 단지에 의무로 1명이 배치되었다. 총괄건축 1명, 건축 7명, 기계 1명, 토목 6명으로 구성되었다.

공동주택 B는 총 19명의 감리원 중 상주감리 18명, 비상주감리원은 건축분야 1명이었다. 상주감리 중 조경분야 감리원 1명이 의무 배치되었다. 총괄건축 1명, 건축 13명, 기계 2명, 토목 1명으로 구성되었다. 공동주택 C는 총 10명의 감리원 중 총괄건축 1명, 건축 3명, 기계 1명, 토목 3명이었고, 공동주택 D는 총 15명의 감리원 중 총괄건축 1명, 건축 10명, 기계 2명, 토목 1명으로 구성되었고, 공동주택 E는 총 6명의 감리원 중 총괄건축 1명, 건축 1명, 기계 1명, 토목 2명으로 구성되었다.

공동주택 F는 총 6명의 감리원 중 총괄건축 1명, 건축 1명, 기계 1명, 토목 2명으로 구성되었고, 공동주택 G는 총 6명의 감리원 중 총괄건축 1명, 건축 1명, 기계 1명, 토목 2명으로 구성되었다.

공동주택 C~G까지는 1,500세대 미만의 단지로 조경 감리원이 배치되지 않았고, 토목분야 감리원이 조경분야 감리원 역할을 병행 수행하였음을 확인할 수 있었다.

또한 현장감리 업무의 기술지원을 위해 배치되는 비상주 감리원은 공동주택 A~G까지 모두 건축분야 감리원이 배치되었고, 감리회사가 보유한 조경분야 감리원의 비상주 기술지원은 확인되지 않았다. 이와 같이 공동주택의 건설과정에서 조경분야 감리원의 역할이 현실적으로 미미한 것을 확인할 수 있었다.

연구대상 공동주택 단지의 전체 공정대비 후반기 토목공정 및 조경공정의 감리원 배치기간을 백분율로 환산하여 Figure 2와 같이 그래프로 표현하였다.

Figure 2. Ratio of civil engineering & landscape architecture process to the total process of the study site

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전체 공동주택건설 공정에서 토목분야 감리원은 88~97%의 기간 동안 토질, 기초, 흙막이, 우배수관 부설, 도로포장 등 다양한 감리분야 업무를 수행하였다. 토목공정의 전반기에는 토질 및 기초, 흙막이 등 단지기반에 전문화된 감리원을 배치하고, 후반기에 배수, 포장 등 부대토목 업무를 담당하는 감리원이 배치되었다. 조경분야 공정은 전체 공정에서 19~46%를 차지하였고, 전체 공정율 54%이상 경과한 시점부터 조경공정이 진행되었다.

공동주택 A와 B만 조경 감리원이 배치되어 조경분야 감리업무를 수행하였고, 나머지 공동주택 C~G는 후반기 토목감리원이 조경공정을 병행 수행하였다. 조경공정은 후반기 부대토목 공정과 대부분 중첩하여 진행하는 상황에서, 조경분야 감리원이 배치되지 않은 현장에서는 후반기 토목 감리원이 조경분야 시공품질 관리를 위해 전적으로 집중할 수 없는 상황임을 파악할 수 있었다.

각 공동주택의 감리활동 보고서를 기반으로 조경식재 분야 감리활동 분석한 결과, 조경 감리원이 배치된 조경 사업현장에서 충분한 기술지도, 품질관리가 이루어지는 것으로 나타났다(Table 6 참조).

조경식재 분야 자재품질 관리업무는 주로 조경수목 및 초화류, 잔디류의 식재 전 현장 반입 전 수목의 굴취, 운반에서부터 현장반입 수목 품질검수 등이었다.

시공품질관리 활동과 식재과정이 시방서 및 도면에 부합되게 시공이 진행되는가에 대한 검측이 이루어지는 시공품질관리 업무로 구성되어 있었다.

조경 감리원이 배치된 공동주택 A와 B는 교목, 관목, 초화류 등의 자재품질 검수를 충분히 진행하였고, 공동주택 D와 F는 교목과 관목의 품질검수를 부분적으로 진행하였고, 공동주택 C, E, G는 수목의 품질관리 활동을 확인할 수 없었다. 수목생장의 기반이 되는 양토 반입 전 실시되어야 하는 토양검사는 공동주택 A를 제외한 대부분의 단지에서 실시하지 않고 반입되는 것으로 파악되었다.

지하주차장 상부 등 인공지반 녹화를 위한 자갈배수층 적정성 검측, 배수드레인 적정성 검측, 맹암거 부설 등 인공지반 공정의 시공품질관리는 토목 공정과 연결되는 공정으로 토목감리원이 배치된 현장에서도 충분하게 검측하고 기술지도하는 상황이었다.

각 공동주택의 조경시설물 중 공통 시공분야 감리활동을 감리보고서를 기반으로 분석한 결과는 Table 7과 같았다.

조경시설물 공통 시공분야는 시설물 기초를 위한 철근콘크리트, 목재데크, 철재 구조물, 포장재 등의 자재품질 검수와 도면과 시방서에 부합되게 시공되었는가를 검측하고, 기술지도하는 과정이었다. 철근콘크리트, 바닥 포장재 시공 공정은 전체 단지에서 자재품질관리와 시공품질관리 감리업무가 충분히 진행되었다.

이는 부대토목 공정과 연결되고 토목분야와 기술적 연관성이 커 토목감리원이 어렵지 않게 감리업무를 수행할 수 있는 것으로 파악되었다.

그러나 목재데크, 철재 구조물 설치, 합성수지 및 도료재의 시공 등 조경시공 분야의 다양한 공법과 시공 경험이 포함되는 공정의 자재품질 및 시공검측은 조경 감리원이 배치된 공동주택 A와 B에서 비교적 적극적인 기술지도가 진행되었고, 특히 목재의 자재검수 및 목재가공 검측 활동은 토목감리원이 배치된 현장에서는 생략하는 경향이었다.

이러한 시공품질관리 활동의 선택적, 부분적 시행은 시공이후 하자발생, 시설물 내구기간이 급격하게 줄어드는 현상을 발생시킬 우려가 높을 것으로 예상되었다.

각 공동주택의 조경시설물 중 단위시설물 시공분야 감리활동을 감리보고서를 기반으로 분석한 결과는 어린이놀이시설, 수경시설 설치분야에서 세부적인 시공품질관리에 미비한 경향이었다(Table 8 참조).

조경시설물 중 단위시설물 시공분야는 안내표지판, 파고라, 벤치, 어린이 놀이시설 등의 다양한 단지 내 조경시설물 설치 단계에서의 자재품질 검수와 시방서 및 도면에 부합되게 시공되었는가를 검측하는 감리활동이었다.

조경 감리원이 배치된 공동주택 A와 B는 단지에 설치되는 대부분의 단위시설물에 대해 사전 자재승인, 현장반입 자재의 품질검수 단계를 진행하였고, 공동주택 C~G는 파고라, 조합놀이대, 울타리류 등 주요 단위시설 자재를 대상으로 품질검수를 부분적으로 진행하였다. 공동주택 E의 경우, 울타리류를 제외한 대부분의 시설물이 자재승인, 품질검수, 설치검측 등 전반의 과정에서 감리원의 확인/검측 이력을 확인할 수 없었다.

특히 조경 감리원이 배치되지 않은 공동주택 현장에서는 어린이놀이시설 안전관리법 등 법령에서 정한 시설품질기준 및 설치안전기준에 부합 여부를 현장에서 검측확인 없이 시공사의 서면제출 또는 검증대행을 통해 인증절차를 이행하고, 이를 서면으로 확인하는 감리업무를 진행한 것으로 파악되었다.

수경시설의 설치 전 자재품질관리 분야에서는 펌프류, 배관류의 부분적 자재승인이 진행되었으나, 대부분의 공동주택 단지에서 시공품질관리를 위한 배관시공 검측, 조명설비 검측, 기계설비 설치 검측, 여과장치 성능 검사 등은 수경시설 전문 업체에 일임하는 경향이었다. 다만 수경시설 구조체와 관련된 방수공정, 석재 마감공정 등에서 부분적으로 품질관리를 진행한 사례를 확인할 수 있었다.

각 공동주택의 조경 감리원이 단지 조경의 시공품질관리를 위해 자재 및 시공품질관리 활동 실적을 계량화하여 단지별 특성을 비교 분석한 결과는 Table 9와 같았다. 조경식재 분야와 조경시설물 분야 중 공통공정과 단위시설물 검측 등의 활동을 종합한 평균은 공동주택 A가 72.0이었고, 공동주택 B가 70.4이었고, 공동주택 C~G는 38.7~46.9 수준이었다.

이는 조경분야 감리원이 상주 배치된 단지와 배치되지 않은 단지와의 차이가 명확하게 드러났다. 반대로 조경 감리원이 현장에 배치되지 않은 공동주택 단지의 조경공정은 품질관리, 공정관리, 기술지원의 측면에서 사각지대에 놓인 분야가 많았다.

세부 공정별 자재품질관리와 시공품질관리를 위한 감리원의 활동 상황은 Figure 3과 같았다.

Figure 3. Landscape supervisory activity index measurement graph (landscape plantings, landscape facilities, synthesis)

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조경식재 공정에서 공동주택 A는 자재품질관리 84.6점, 시공품질관리 75.9점이었고, 공동주택 B는 92.3점-62.1점이었고, 공동주택 C는 15.4점-24.1점이었고, 공동주택 D는 30.8점-34.5점, 공동주택 E는 15.4점-24.1점, 공동주택 F는 23.1점-34.5점, 공동주택 G는 15.4점-34.5점이었다.

LH의 조경분야 감독업무 지침(LH, 2019)에서 조경식재 공정은 수목 등의 성공적인 활착을 위해 식물재료의 굴취, 운반에서부터 현장 품질검수, 식재과정, 시비, 식재 후 관리까지 세심한 기술적 검토와 지원을 요구하고 있으나, 연구대상 공동주택 C~G는 조경 감리원의 배치없이, 수목품질관리 및 식재품질관리 검측을 무시하거나 생략하는 경향을 확인할 수 있었다.

조경시설물 중 콘크리트 기초 등 공통시설에 대한 조경 감리 활동지수는 연구대상 전체 단지에서 비슷한 수준으로 감리활동을 수행하였다. 자재품질관리는 66.7~83.3점이었고, 시공품질관리 68.8~78.1점 수준이었다. 공통시설물에 대한 시공검측 등 기술품질관리는 토목공정과 연결하여 진행 가능한 공정으로 파악할 수 있었다.

조경시설물 중 어린이놀이시설 등 단위시설물에 대한 조경 감리 활동지수는 조경 감리원의 배치 유무에 따라 활동지수에 차이가 있었다. 조경 감리원이 배치된 공동주택 A는 자재품질관리 97.5점, 시공품질관리 83.3점이었고, 공동주택 B는 95.0점-87.5점이었고, 공동주택 C는 65.0점-47.9점, 공동주택 D는 67.5점-47.9점, 공동주택 E는 45.0점-50.0점, 공동주택 F는 67.5점-47.9점, 공동주택 G는 65.0점-50.0점이었다.

대부분의 조경시설물 시공공정은 준공시점에 임박한 마감공정으로 부대토목의 마무리공정, 전기, 통신, 가스관 부설 등 복잡하게 엮여 진행됨에 따라, 조경 감리원이 배치되지 않은 대부분의 공동주택 현장에서는 단위시설물의 섬세한 품질관리와 시공검측이 이루어지지 않고, 외관검측 또는 설치수량 만을 확인하는 경향이 크게 나타났다.

조경 감리원이 배치된 공동주택 A와 B에서는 자재검수, 시공품질관리를 위한 검측을 통해 시공업체의 임의시공, 시설물 품질저하를 미연에 막을 수 있는 감리활동을 확인할 수 있었다.